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2022年的地產(chǎn)行業(yè)尤為艱難，土地和商品房成交量明顯下滑，許多房企的業(yè)績(jī)都呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)。

不過(guò)，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎出現(xiàn)企穩(wěn)信號(hào)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~2月全國(guó)商品房銷售面積和銷售額的下跌幅度明顯收窄，住宅銷售額增長(zhǎng)了3.5%。

形勢(shì)之下，穩(wěn)中增長(zhǎng)、穿越周期已經(jīng)成為所有房企的首要發(fā)展命題，這時(shí)候就要把握“三重法則”：

先尋求穩(wěn)定性，再順應(yīng)確定性的趨勢(shì)獲得新動(dòng)能，然后挖掘新的增長(zhǎng)性。

房企隊(duì)伍中，不乏在這“三性”頗有建樹的選手，從而保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)。被當(dāng)做“示范房企”的新城控股，就是其中一個(gè)典型。3月31日，新城控股發(fā)布2022年度財(cái)報(bào)顯示，去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1154.57億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)13.94億元，整體毛利率保持穩(wěn)定為20.03%，現(xiàn)金流穩(wěn)定且充沛，同時(shí)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入首次破百億。

無(wú)疑，立足“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的基本盤，新城控股在行業(yè)調(diào)整之時(shí)穩(wěn)步發(fā)展，2023年將輕裝上陣。

對(duì)于其他房企而言，又該如何穩(wěn)住基本盤？如何尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)？弄清楚這些問(wèn)題對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)極具價(jià)值啟示。

守住財(cái)務(wù)穩(wěn)健性

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)持續(xù)回暖，仍然有很多未知數(shù)。不過(guò)，從監(jiān)管層到市場(chǎng)面都有一條清晰路徑，就是穩(wěn)字當(dāng)頭。

如何保持住房企基本面的穩(wěn)固呢？對(duì)于一家房企而言，現(xiàn)金流是生命線。如果現(xiàn)金流足夠安全和健康，那么就能夠保持穩(wěn)健和持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

拿新城控股來(lái)說(shuō)，財(cái)報(bào)顯示截至2022年底公司在手現(xiàn)金余額314.63億元，較為充裕；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，連續(xù)五年為正，這也讓新城控股能夠做到：

手中有糧，心中不慌。

現(xiàn)金流安全且健康的背后，其實(shí)關(guān)鍵是要把握住“底線思維”，也就是要有防患于未然的前瞻眼光和危機(jī)意識(shí)。

如今，高額債務(wù)帶來(lái)的現(xiàn)金流斷裂，往往成為壓倒房企的最后一根稻草。事實(shí)上，債務(wù)并非當(dāng)下形成的，而是過(guò)去粗放式發(fā)展下長(zhǎng)期累積的。這也給所有房企敲響警鐘，需要在債務(wù)上守住底線。

從整個(gè)房企隊(duì)伍來(lái)看，新城控股在促進(jìn)債務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化上，表現(xiàn)得較為積極。截至2022年底，公司期末融資余額為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負(fù)債水平保持低位。此外，公司合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債降至60.62億元，較2022年半年度繼續(xù)壓降30.82億元。2022年，公司已償還境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券127.91億元。

優(yōu)化債務(wù)屬于節(jié)流，還需要開源才能保證現(xiàn)金流的安全和健康，也就是提升回款和優(yōu)化融資。

2022年，新城控股聚焦“有回款的銷售、有歸集的銷售”，實(shí)現(xiàn)回款金額1329億元，回款率115%，回款率、歸集率均位于行業(yè)前列。

另外，新城控股還保持著融資渠道的暢通，比如去年5月通過(guò)首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證，發(fā)行了10億元中期票據(jù)；6月發(fā)行了金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)，也是當(dāng)時(shí)房企首筆無(wú)增信措施的美元債；12月公司150億元中票注冊(cè)額度正式獲批，同時(shí)獲得多家銀行意向授信額度。整體上，2022年公司平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個(gè)百分點(diǎn)。

另外，新城控股吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸也在持續(xù)落地，近期還公布了80億定增計(jì)劃，其中24億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

透過(guò)新城控股在財(cái)務(wù)上的穩(wěn)健性，其實(shí)能夠發(fā)現(xiàn)：

守住底線，就是守住了安全。穩(wěn)住財(cái)務(wù)，就能穩(wěn)住基本盤。

加碼確定性的“商業(yè)大勢(shì)”

很多房企穩(wěn)住了財(cái)務(wù)生命線，但依然苦惱。因?yàn)楫?dāng)下住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下行周期，房企發(fā)展動(dòng)能開始減弱。

此時(shí)，房企正積極入局新的領(lǐng)域，為自身注入新的動(dòng)能。在眾多領(lǐng)域中，商業(yè)運(yùn)營(yíng)往往能提供穩(wěn)定且充沛的現(xiàn)金流入，從而提升房企經(jīng)營(yíng)實(shí)力降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

中指研究院發(fā)布的《2023中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)面積均值為483.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.6%，租金及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入均值為29.0億元，同比增長(zhǎng)6.3%。

入局商業(yè)運(yùn)營(yíng)的房企不在少數(shù)，但很多往往陷入了一個(gè)誤區(qū)，就是仍然局限在關(guān)注空間、招商和客流的傳統(tǒng)思維里，忽略了業(yè)主、用戶的服務(wù)體驗(yàn)，結(jié)果在商業(yè)運(yùn)營(yíng)的業(yè)績(jī)上表現(xiàn)不佳。

也有一些房企在轉(zhuǎn)變思路，探索從空間運(yùn)營(yíng)到用戶運(yùn)營(yíng)、從招商思維到經(jīng)營(yíng)思維、從客流營(yíng)造到用戶服務(wù)的轉(zhuǎn)變，新城控股就在構(gòu)建以用戶為核心，滿足業(yè)主、商家、用戶和商管等多方價(jià)值訴求的新型價(jià)值關(guān)系。

真正錨定和滿足市場(chǎng)多方角色的真實(shí)需求，市場(chǎng)也會(huì)給予正向的回饋。財(cái)報(bào)顯示，2022年新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入達(dá)到100.06億元，同比增長(zhǎng)15.82%。此外，截至報(bào)告期末吾悅廣場(chǎng)開業(yè)面積達(dá)1319.74萬(wàn)平方米，出租率達(dá)95.13%。商業(yè)物業(yè)出租及管理毛利率較高，商管毛利占公司整體毛利占比繼續(xù)提升。

△吾悅廣場(chǎng)

與此同時(shí)，新城控股還堅(jiān)持“輕重并舉”的雙輪驅(qū)動(dòng)2.0戰(zhàn)略，不斷擴(kuò)大商業(yè)在管規(guī)模。截至3月25日，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到198座，進(jìn)駐全國(guó)141個(gè)城市。

多家研究機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，在2023年消費(fèi)復(fù)蘇的預(yù)期下，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒂瓉?lái)發(fā)展機(jī)會(huì)。當(dāng)然，抓住機(jī)會(huì)的關(guān)鍵是提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)水平，在鞏固基本盤的同時(shí)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

基于對(duì)當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)格局及用戶需求分析，2023年新城商業(yè)會(huì)正式啟動(dòng)深度運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略模式升級(jí)，以用戶思維為根本，通過(guò)數(shù)據(jù)賦能，組織更加豐富和匹配用戶需求的商業(yè)內(nèi)容，提高吾悅廣場(chǎng)服務(wù)能力和經(jīng)營(yíng)坪效，實(shí)現(xiàn)吾悅廣場(chǎng)更大價(jià)值。

以人為本的商業(yè)，才能真正獲得確定性的發(fā)展動(dòng)能。

通往未來(lái)的“增長(zhǎng)階梯”

往后看，房企在穩(wěn)住財(cái)務(wù)線、獲得確定性的發(fā)展動(dòng)能后，能否持續(xù)挖掘增長(zhǎng)點(diǎn)，關(guān)鍵在于能否跟社會(huì)保持同頻。

管理學(xué)大師德魯克認(rèn)為，企業(yè)的本質(zhì)是為社會(huì)解決問(wèn)題，一個(gè)社會(huì)問(wèn)題就是一個(gè)商業(yè)機(jī)會(huì)。

對(duì)于購(gòu)房者而言，能否保交樓是最基本的社會(huì)性問(wèn)題。

2022年，“保交付”成為全社會(huì)關(guān)注的話題，交房難不僅嚴(yán)重影響了購(gòu)房者的生活，也降低了房企在他們心目中的品牌價(jià)值和信心。

此時(shí)此刻，信心比黃金重要。購(gòu)房者對(duì)房企有了信心，房企也就增加了持續(xù)增長(zhǎng)的可能。

國(guó)家其實(shí)已經(jīng)出臺(tái)多項(xiàng)政策要求“保交樓、穩(wěn)民生”，但還是需要房企自身做出更多的努力。

在穩(wěn)住財(cái)務(wù)線，并且通過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)獲得發(fā)展動(dòng)能的同時(shí)，新城控股也在積極響應(yīng)國(guó)家“保交樓、穩(wěn)民生”要求，將“保交付”工作列為公司運(yùn)營(yíng)管理的重中之重，將資源盡全力向保交付項(xiàng)目?jī)A斜。2022年全年，公司已組織交付13.1萬(wàn)套物業(yè)。

在開發(fā)板塊，2023年新城控股將圍繞“保交付、守價(jià)值、筑能力、創(chuàng)未來(lái)”的經(jīng)營(yíng)方針，全力以赴完成保交付目標(biāo)。

除了保交付，對(duì)于房企而言“綠色發(fā)展”也是面向未來(lái)的增長(zhǎng)階梯。

未來(lái)幾十年，“雙碳戰(zhàn)略”將在社會(huì)面上掀起“綠色大勢(shì)”。包括房企在內(nèi)的所有企業(yè)都應(yīng)該深耕“綠色發(fā)展”，踐行社會(huì)責(zé)任的同時(shí)也能夠挖掘新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

在此進(jìn)程中，能夠看到新城控股的密集身影。3月31日，新城控股發(fā)布《2022年可持續(xù)發(fā)展報(bào)告》顯示，其在2022年推出“新藍(lán)行動(dòng)”以實(shí)現(xiàn)綠色低碳的發(fā)展戰(zhàn)略，綠色建材供應(yīng)商占比達(dá)51%，截至2022年底在建及新建商業(yè)項(xiàng)目及住宅項(xiàng)目綠建覆蓋率達(dá)100%。

△超低能耗商業(yè)綜合體天津?qū)氎嫖釔倧V場(chǎng)（效果圖）

就當(dāng)下來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)依然是“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”，不過(guò)，這并非意味著所有房企就能安穩(wěn)地穿越周期。

在急劇變革之時(shí)，行業(yè)里的馬太效應(yīng)將不斷加劇，強(qiáng)者恒強(qiáng)弱者愈弱。如新城控股一般，在穩(wěn)定性、確定性和增長(zhǎng)性上都有建樹的選手，或?qū)⒘粼诟?jìng)爭(zhēng)場(chǎng)內(nèi)，穩(wěn)健穿越周期。