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近期，龍湖集團發(fā)布公告，2023年地產(chǎn)開發(fā)合同銷售額為1734.9億元，合同銷售面積達到1079.6萬平方米，經(jīng)營性收入約265.3億元（含稅），同比增長約6%。在克而瑞發(fā)布的2023年銷售榜單中，龍湖無論是全口徑金額還是權益金額均排在第九位，始終位列頭部房企TOP10之列，且和第十名相比擁有較大優(yōu)勢。

在地產(chǎn)行業(yè)遭遇瓶頸期的大背景下，龍湖能取得這樣的成績實屬不易。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年1-11月，全國商品房銷售面積為10.1億平方米，同比下降8.0%，同期商品房銷售額為10.5萬億元，同比下降5.2%；其中，1-11月住宅銷售面積為8.6億平方米，同比下降7.3%，住宅銷售額為9.4萬億元，同比下降4.3%。在這樣的整體大環(huán)境下，大部分房企的銷售都受到一定影響，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額54049.5億元，同比降低16.5%。

為刺激樓市復蘇，各地方政府一直在努力， 根據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至2023年11月，已有200余省市（縣）出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超600次，多數(shù)城市限制性政策完全放開，政策環(huán)境已接近2014年的最寬松階段。政策提供的緩沖空間，讓房地產(chǎn)市場逐漸趨穩(wěn)，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)在逐步復蘇，但距離前些年的高速增長階段，還有很大的距離，復蘇將是一個相對緩慢的過程。

《經(jīng)濟日報》發(fā)表評論稱，目前我國人均GDP剛剛超過1.2萬美元，城鎮(zhèn)化率還有較大提升空間，住房剛性需求和改善性需求依然較大。在人口紅利逐漸減弱，以量取勝的策略已經(jīng)無法適應新時代下的房地產(chǎn)發(fā)展，中國區(qū)域科學協(xié)會副理事長馮奎曾表示，房地產(chǎn)業(yè)的復蘇既要看量，還要看質(zhì)，不同時代消費者對房屋的需求不同，房地產(chǎn)提供了一個空間，這個空間能否搭載新功能、新技術、新產(chǎn)品，能否成為新質(zhì)生產(chǎn)力的重要載體，對于復蘇來說的意義更大。

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行業(yè)面臨“逆風局”

行業(yè)面臨“逆風局”，行業(yè)樣本龍湖是怎么做的？

質(zhì)量成為龍湖2023年頭等要務，在其交出的成績單中，處處也都彰顯出質(zhì)量的重要性。在銷售保持穩(wěn)定的同時，龍湖基于客戶需求變化精研產(chǎn)品，在2023年接連推出的云河頌、青云闕、硯熙臺等全新高質(zhì)量產(chǎn)品，據(jù)悉這些產(chǎn)品均實現(xiàn)熱銷，銷售回款率100%。

在2023年，龍湖構建起三大業(yè)務板塊、提升資產(chǎn)運營質(zhì)量、降低負債規(guī)模、調(diào)整債務結構，以及與其對應的新發(fā)展模式、改善債務結構等等，在2023年，龍湖圍繞“高質(zhì)量”做出一系列的探索，也修葺了足夠堅固的防御工事。在很多房企因業(yè)績下滑而無力償還債務之時，龍湖提前償還債務，成為房地產(chǎn)行業(yè)的一道另類風景，給眾多房地產(chǎn)企業(yè)樹立參考樣本，也印證房地產(chǎn)市場正在恢復良性發(fā)展。側(cè)面說明了龍湖的經(jīng)營穩(wěn)健，穩(wěn)定了投資者的信心。

僅從已經(jīng)發(fā)布的2023年半年報來看，龍湖的營收有一定幅度的下滑，2023年上半年龍湖實現(xiàn)營收620.4億元，同比下滑34.56%。但歸母凈利潤為80.58億元，同比增長7.73%，屬于典型的“減收增利”。在最新發(fā)布的2023年三季報公告中，2023年前三季度合同銷售金額達到1376.2億元。

在克而瑞發(fā)布的2023年房企銷售榜單中（為統(tǒng)一公平，僅以2023年半年報數(shù)據(jù)對比），保利發(fā)展營收增長23.71%，凈利潤增長12.65，%。萬科、中海地產(chǎn)、招商蛇口、綠城中國和龍湖地產(chǎn)的營收下滑。萬科、中海地產(chǎn)、碧桂園、建發(fā)房產(chǎn)和金地集團的凈利潤下滑。前十房企中，營收下滑的有5家，凈利潤下滑的也有5家。前十房企中毛利率高于20%的有保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地和龍湖集團，前三家均為國企，龍湖為民營地產(chǎn)中毛利率最高的一家，同時也是民營地產(chǎn)中凈利率最高的一家。

而從前十家房企的業(yè)績表現(xiàn)來看，營收下滑并非個例，一半的房企營收出現(xiàn)不同程度的下滑，凈利潤下滑同樣也是行業(yè)普遍現(xiàn)象。其中萬科、中海地產(chǎn)在2023年上半年營收和凈利潤雙雙下滑超10%。碧桂園是前十唯一一家毛利率和凈利率都為負值的房企，這也是碧桂園爆雷的根本原因。

在2022年房企銷售榜單中，龍湖排名第九位，身前第八位的是金地集團，身后第十位是建發(fā)股份。以這兩家同期營收數(shù)據(jù)對比可以發(fā)現(xiàn)，只有龍湖的凈利潤是正增長。2023年上半年金地集團營收368.6億元，同比增長31.1%；歸母凈利潤15.32%，同比下滑22.24%。同期建發(fā)股份營收3834億元，同比增長4.82%；歸母凈利潤19.27億元，同比下滑29.58%。兩家均為增收不增利，金地營收增長超過三成，凈利潤卻下滑15.32%，龍湖營收下滑了34.56%，凈利潤卻實現(xiàn)近8%的增長。

毛利率提升是龍湖利潤增長的根本原因。財報顯示2023年上半年龍湖的毛利率為22.40%，相比去年同期的21.25%提升了1.15個百分點，同時龍湖凈利率也得到較大提升。2023年上半年凈利率達14.98%，上一年同期為11.48%，提升了3.5個百分點。同樣以金地和建發(fā)股份為參考，金地同期毛利率和凈利率分別為16.4%和6.22%；建發(fā)股份毛利率和凈利率為2.81%和0.84%。如果從凈利率來看，龍湖的凈利率是身后第十位建發(fā)股份的18倍。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進曾對龍湖提前還債表示了高度贊揚，表示龍湖提前還債有著積極的意義，和有些房企的“時間換空間”不同，龍湖積極優(yōu)化債務結構，是龍湖卓越管理能力的體現(xiàn)?！褒埡诨瘋矫妫袘B(tài)度又有方法，成為房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀典型和示范案例”。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜也曾對龍湖減收增利分析稱，是因為業(yè)務結構發(fā)生了優(yōu)化與調(diào)整所致，一些高毛利業(yè)務如運營業(yè)務收入占比提升、管理效能提升，同時成本管控與壓降幅度超過減收幅度。

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積極土儲，著眼未來

房地產(chǎn)市場的不景氣，讓很多房企選擇走保守路線而不敢貿(mào)然拿地?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2023年房企投資欲望仍處于低位，銷售百強房企中有一半左右全年沒有拿地。2023年全年，百強房企貨值、總價和建面TOP100總額為31515億元、15485億元和13359萬平方米，同比分別下降10%、6%和3%。

而眾所周知的是土地儲備是房企發(fā)展的必要前提，房地產(chǎn)公司進行房產(chǎn)開發(fā)，首先要有土地，而對土地儲備，一方面是為了公司的長遠規(guī)劃，另一方面是控制土地供應及價格變化帶來的風險，但因為近幾年來樓市的不穩(wěn)定讓很多房企直接放棄拿地來增加自身土地儲備。與之相對的，是新增貨值集中度大幅提升。截至2023年12月末，銷售TOP20的新增貨值集中度接近八成，集中度大幅走高，而其他梯隊的新增貨值占比則相應地減少，未來市場的格局也將持續(xù)分化。

龍湖在2023年12月以近30億元的價格拿下兩塊核心地塊，分別以26.53億元在杭州和2.9億元在成都拿下優(yōu)質(zhì)土地，先后拍得杭州及成都核心地塊。整個2023年，龍湖拿地31宗，花費259億元，新增土地可覆蓋345萬平方米的建筑面積。在銷售、財務持續(xù)穩(wěn)健的基礎上，龍湖堅守拿地原則，適時精準出擊擴大土地儲備，新獲取地塊主要分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市，土儲結構持續(xù)優(yōu)化且成本合理。而龍湖在2023年上半年擁有712.9億元的現(xiàn)金流，拿地金額和手中現(xiàn)金流相比，其財務狀況依然足夠穩(wěn)健。

金融分析師許藝表示，房地產(chǎn)開發(fā)商不是土地儲備越高越好，也需要量力而為。“土地儲備多，表示企業(yè)占用資金多，支付利息就越高，會對企業(yè)經(jīng)營帶來壓力，但要是企業(yè)有足夠?qū)嵙Γ軌蚝侠砝猛恋貎鋵蠓嵘髽I(yè)利潤空間，對房企的長遠發(fā)展有利?！?/span>

許藝指出，如今在市場上像往日的天價地塊已經(jīng)難覓蹤影，大部分房企因資金壓力和安全起見不再敢在拿地上投入過多資金，這可能會影響房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展，但對于現(xiàn)階段趨穩(wěn)的大方向來說，反而是好事。

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房地產(chǎn)行業(yè)的去“地產(chǎn)化”

從全球的經(jīng)濟發(fā)展和歷史發(fā)展來看，沒有任何一個國家和地區(qū)靠著房地產(chǎn)單項發(fā)展，獲得了長時間經(jīng)濟的繁榮和國力的提升。房地產(chǎn)行業(yè)的去地產(chǎn)化已經(jīng)成為行業(yè)公認困境的突破口。

早在2018年，龍湖高層就將去“地產(chǎn)化”作為企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整，當時公告中顯示龍湖已經(jīng)涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓和物業(yè)管理四大主航道業(yè)務。龍湖集團董事長陳序平曾在投資者交流會上稱：“未來5年，龍湖的目標是商業(yè)、租賃住房、空間服務、智慧營造這四個經(jīng)營性航道能夠產(chǎn)生的利潤占比過半。到那個時候，應該說龍湖就完成了去地產(chǎn)化?！边@是龍湖首次宣稱“去地產(chǎn)化”，并制定了“十年之后龍湖地產(chǎn)之外的經(jīng)營性收入要做到1000億”的目標。

在陳序平去地產(chǎn)化的構想中，商業(yè)、租賃住房、空間服務、智慧營造在構想中占據(jù)重要地位，其規(guī)劃著這四個經(jīng)營性航道能夠產(chǎn)生的利潤占比過半。嚴躍進表示房企的戰(zhàn)略調(diào)整是為了重新尋找高效益的增長模式，意在擺脫“重資產(chǎn)”掣肘，但嚴躍進認為房企的去地產(chǎn)化難度很大，與“房地產(chǎn)主業(yè)動輒幾百億、上千億的體量相比，其他業(yè)務板塊短時期內(nèi)很難擔起‘重任’，這也是房企去地產(chǎn)化艱難的主要原因”。

早在2015年至2018年，各大房企就通過改名中的“去地產(chǎn)化”向市場傳遞信號，引導市場聚焦企業(yè)其他多維度業(yè)務，弱化地產(chǎn)板塊。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2018年末，中國排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)中，僅有富力和中海的企業(yè)名稱中仍帶有“地產(chǎn)”字樣。將地產(chǎn)改為“集團”、“管理”、“發(fā)展”等，房企通過名稱展現(xiàn)其戰(zhàn)略調(diào)整、多元化、業(yè)務擴張等。更改的不同讓它們的未來走向不同的方向，在開發(fā)項目的同時，走向與房地產(chǎn)相關的其他業(yè)務，實現(xiàn)企業(yè)的多元化轉(zhuǎn)型。

通過陳序平上面的講話不難看出，經(jīng)過行業(yè)眾多的負債危機后，龍湖欲將探索其他業(yè)務，加快“去地產(chǎn)化”腳步，以加強抵御市場寒潮能力的決心。據(jù)龍湖發(fā)布公告顯示，2023年1-12月，龍湖集團經(jīng)營性收入實現(xiàn)265.3億元（含稅） ，同比增長6%左右，創(chuàng)造歷史新高，其中運營業(yè)務板塊收入約138.8億元（含稅），服務業(yè)務板塊收入約119.3億元（含稅）。這一業(yè)績表現(xiàn)，距離陳序平提出的目標越來越近。

運營業(yè)務上，截至2023年底，龍湖商業(yè)累計開業(yè)運營的購物中心88座，年內(nèi)開業(yè)北京北苑天街、杭州國芳天街、上海江灣里Meet678、蘇州胥江天街等亮點項目，在手累計獲取商業(yè)項目超140個；長租業(yè)務在推動產(chǎn)品升級的基礎上繼續(xù)尋找增量，已明確四條產(chǎn)品線，分別是長租公寓-冠寓、產(chǎn)業(yè)辦公-藍海引擎、服務式公寓以及活力街區(qū)。其中作為基本盤的龍湖冠寓，緊扣民生底色，截至2023年末，冠寓累計開業(yè)房間數(shù)超12萬間，已納保超4萬間，助力城市青年安居。

服務業(yè)務上，龍湖智創(chuàng)生活保持著在管面積有質(zhì)量增長，并在小米產(chǎn)業(yè)園、李寧產(chǎn)業(yè)園、網(wǎng)易游戲等商寫空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務領域，印證了服務半徑延伸的可能性；全新推出的“智慧營造”品牌——龍湖龍智造，已經(jīng)快速成為代建行業(yè)的有力競爭者。截至年末，龍湖龍智造已累計獲取建管項目60余個，總建筑面積超1000萬平方米，以行業(yè)領先的綜合實力，持續(xù)助力智慧城市營造，賦能未來城市發(fā)展。

可以看到，運營及服務業(yè)務已成為龍湖集團高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的重要貢獻源，聯(lián)合地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，三大業(yè)務板塊協(xié)同發(fā)力，為龍湖貢獻穩(wěn)定的收入與利潤。由此，“一個龍湖”協(xié)同效應已逐漸顯現(xiàn)。非地產(chǎn)板塊的優(yōu)異表現(xiàn)或佐證龍湖“去地產(chǎn)化”方向正確，也取得了一定成效，給行業(yè)其他尋找新方向的同行們提供了可以借鑒和參考的樣本，這對整個房地產(chǎn)市場來說都具有積極的意義。