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5月18日，貝殼（BEKE.US）發(fā)布了2023年一季度的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。公司一季度實(shí)現(xiàn)收入30億美元，同比增長61.6%，實(shí)現(xiàn)凈利潤4億美元，而2020年同期為虧損，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈；實(shí)現(xiàn)經(jīng)調(diào)整凈利潤5.19億美元，折合人民幣約35.61億元，較去年同期的2800萬元大幅增長。

因市場(chǎng)因素和政策因素的影響，地產(chǎn)股自2022年以來的表現(xiàn)就一直不溫不火，市場(chǎng)偶有出現(xiàn)違約暴雷的房企，但業(yè)績(jī)向好的公司卻相當(dāng)稀有。而貝殼作為地產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)，卻在一季度交出了遠(yuǎn)超預(yù)期的成績(jī)單，整體表現(xiàn)相當(dāng)亮眼。

然而從股*市場(chǎng)上來看，截至5月18日收盤，貝殼報(bào)收14.97美元，較上一交易日下跌8.16%，亮眼的業(yè)績(jī)卻換來了超乎預(yù)期的大跌，不免令人感到疑問。如何解讀貝殼的超預(yù)期業(yè)績(jī)，美股市場(chǎng)的表現(xiàn)又該如何判斷？

（圖片來源：富途（FUTU.US），滿投整理）

01

房屋交易回暖，毛利率創(chuàng)下新高

貝殼的業(yè)務(wù)主要以承收中介費(fèi)為主，業(yè)務(wù)上分為存量房交易、新房交易、家裝家居業(yè)務(wù)，新興業(yè)務(wù)教育。其中，房屋交易是貝殼的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，即通過促成房屋買賣收取中介費(fèi)的盈利模式。家裝家居業(yè)務(wù)是公司附帶的裝修業(yè)務(wù)，而新興業(yè)務(wù)則包括貝殼租賃住房管理、貝殼線上商場(chǎng)、貝殼金融服務(wù)等一系列業(yè)務(wù)。

2023年一季度，公司實(shí)現(xiàn)總交易額9715億元（1415億美元），同比增長65.8%，其中存量房交易、新房交易總額分別實(shí)現(xiàn)了77.6%、44.2%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L，占收入比重分別達(dá)到68%、28%。公司家裝家居業(yè)務(wù)則實(shí)現(xiàn)了27億元的交易總額，而2022年同期僅為2億元，同比提升巨大。新興業(yè)務(wù)以及其他的交易總額為267億元，同比增長40.6%。

（數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)，滿投整理）

從毛利率角度來看，2023年一季度，公司實(shí)現(xiàn)毛利率31.3%，環(huán)比22年四季度提升6.9%，為公司上市以來毛利率表現(xiàn)最好的一期。拆分來看，公司新房和二手房業(yè)務(wù)的毛利率分別為49%和27%，均為近三年最高水平。據(jù)公司管理層所述，毛利的提升主要來源于收入增長以及鏈家經(jīng)紀(jì)人固定薪水成本減少的原因。

從市場(chǎng)角度來看，截至4月30日，國內(nèi)1-4月商品房銷售同比去年增長8.8%，住宅銷售額同比提升11.8%，地產(chǎn)交易較2022年回升明顯。隨著國內(nèi)政策的調(diào)整，對(duì)銀行貸款和房屋限購的放寬推動(dòng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，一線、新一線城市房屋價(jià)格指數(shù)環(huán)比繼續(xù)擴(kuò)大，而三線、四線下沉市場(chǎng)同樣維持上漲，但4月漲幅環(huán)比收窄。

（圖片來源：開源證*，滿投整理）

在過去的2022年中，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)受到疫情反復(fù)+部分房企暴雷的影響，整體表現(xiàn)本就不佳，因此在2022年本就處于低基數(shù)的背景下，公司2023年的高增長并非不合理的情況。但從一季度的地產(chǎn)拿地情況來看，地產(chǎn)交易的熱度能否持續(xù)尚處未知。

02

家裝業(yè)務(wù)高維持增長，費(fèi)用控制效果顯現(xiàn)

除了住房業(yè)務(wù)，公司家裝業(yè)務(wù)方面在本季度有著較高的提升。公司自2022年實(shí)現(xiàn)了對(duì)“圣都家裝”公司的收購后，其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)自2022年2季度開始并表入賬。2022年全年，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了50億元的收入，同比大幅增長，而23年一季度的表現(xiàn)顯示出了該業(yè)務(wù)的增長型，有望成為貝殼的下一個(gè)亮眼增長點(diǎn)。

另一方面，費(fèi)用率的降低是公司自2022年以來逐漸實(shí)現(xiàn)盈利的原因之一。在2023年一季度，公司銷售、管理以及研發(fā)費(fèi)用率合計(jì)占總收入比重為16.6%，較2022年四季度整體下降約9%，為近三年新低。公司在成本管理端和精細(xì)化運(yùn)營端的能力，使公司在行業(yè)復(fù)蘇階段的利潤率表現(xiàn)較為亮眼。

從財(cái)務(wù)上看，貝殼在2023年一季度的業(yè)績(jī)可以說相當(dāng)亮眼，表現(xiàn)出了穿越地產(chǎn)周期的業(yè)績(jī)韌性，在23年地產(chǎn)復(fù)蘇的預(yù)期下給出了高增長的業(yè)績(jī)，從常理來說，也應(yīng)該有著不錯(cuò)的市場(chǎng)表現(xiàn)。然而從市場(chǎng)端來看，中概股整體面臨著情緒面的下挫，市場(chǎng)整體的不佳表現(xiàn)使貝殼似乎無法如愿上行。

03

復(fù)雜環(huán)境影響下，中概股修復(fù)尚需時(shí)日

中概股面臨的困境很難一概而論，其中既有美股市場(chǎng)本身的原因，也與對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期有關(guān)，甚至可能還牽扯到一些中美地緣政治的關(guān)系在其中。

以市場(chǎng)整體表現(xiàn)來看，近期美股市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的分化特征。一方面，投資者從周期性行業(yè)、銀行金融地產(chǎn)業(yè)中逃出，經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)憂使市場(chǎng)對(duì)股*市場(chǎng)的表現(xiàn)抱有疑慮。而另一方面，年初AI技術(shù)的蓬勃發(fā)展讓市場(chǎng)對(duì)科技股的關(guān)注度大幅提升，資金不斷地涌入。表現(xiàn)在指數(shù)上，則是標(biāo)普500/道瓊斯走勢(shì)平平，但納斯達(dá)克整體卻走勢(shì)強(qiáng)勁。

（數(shù)據(jù)來源：富途（FUTU.US），滿投整理）

在5月初的加息會(huì)議上，美聯(lián)儲(chǔ)決定再度加息25bp，完成了美聯(lián)儲(chǔ)自2022年3月以來的第十次連續(xù)加息，累計(jì)加息達(dá)到500BP。但從近期的美聯(lián)儲(chǔ)官員表態(tài)來看，依舊有官員認(rèn)為6月需要繼續(xù)加息以抑制通脹。這意味著加息將繼續(xù)對(duì)美股市場(chǎng)的流動(dòng)性產(chǎn)生壓力，對(duì)銀行業(yè)的沖擊或許還將繼續(xù)。

在眾多市場(chǎng)觀點(diǎn)中，美國經(jīng)濟(jì)衰退已成定局，而隨著經(jīng)濟(jì)增長的減緩，資金的流動(dòng)會(huì)呈現(xiàn)防御性的趨勢(shì)，即流向高安全邊際的行業(yè)，以及最優(yōu)秀的股*中。盡管科技股是否符合“最優(yōu)秀”這一標(biāo)準(zhǔn)尚存疑慮，但毫無疑問的是，中概股在美股市場(chǎng)中并不討喜，隨著經(jīng)濟(jì)衰退的逼近，包括其他新興市場(chǎng)的標(biāo)的，或許都會(huì)面對(duì)更多的資金流出和拋售問題。

至于從行業(yè)角度來看，在房住不炒的政策基調(diào)下，房屋交易和房?jī)r(jià)的變動(dòng)始終被壓制在一個(gè)穩(wěn)定的范圍內(nèi)，地產(chǎn)行業(yè)的全面復(fù)蘇無疑是困難的。而就在上周，住建部、國家市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，指出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃中介費(fèi)用，這對(duì)于房屋中介行業(yè)而言，本身就是一種政策端的風(fēng)險(xiǎn)。

盡管貝殼有著較好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，但決定股價(jià)的因素往往不止一個(gè)。正如葛衛(wèi)東在貝殼大跌后發(fā)表的評(píng)論那樣，2023年對(duì)于中概股可能會(huì)是一個(gè)“整不會(huì)了”的一年。中概股交易若想恢復(fù)往日的榮光，恐怕還需要更長的時(shí)間等待環(huán)境，或者說市場(chǎng)信心的修復(fù)。